Анализ рынка вторичной недвижимости Смоленска

Стоит ли покупать или наоборот продавать жильё в Смоленске? На эти и многие другие вопросы отвечает генеральный директор компании Магазин квартир Сергей Яковлевич Горохов

Во 2 квартале года мы могли наблюдать очень интересную статистику смоленского рынка недвижимости: если в апреле года количество сделок было самым высоким за весь период наблюдения (+70% к январю-февралю), то уже в мае постепенно, а в июне стремительно снизилось количество операций с недвижимостью (-50%). Такое резкое колебание рынка обусловлено несколькими факторами: в начале года ситуация на рынке недвижимости подогревалась отзывом лицензий у смоленских банков, что напрямую влияло на спрос в этом сегменте: люди забирали вклады из банков и вкладывали в недвижимость курс доллара и евро сыграли не последнюю роль в подорожании квадратного метра, чем не преминули воспользоваться смоленские застройщики: в апреле цена квадратного метра выросла на 5-10%, и как результата резкий спрос на те квартиры, чей ценник остался на прежнем уровне. Но мы живем в мире, где все взаимосвязано, а значит, если что-то где-то прибыло, то в будущем где-то что-то убудет. И как результат, если в марте-апреле на рынке был ажиотаж, и в регпалату было не пробиться, то май-июнь можно назвать отпускными месяцами для наших доблестных смоленских регистраторов.

Рынок Смоленской недвижимости в июле можно охарактеризовать как балансирование между состоянием затишья и стагнации. На это влияет не только сезонность (дачи, отпуска), и общая экономическая ситуация в России (рост ВВП всего 1%), но и внешние обстоятельства, особенно ситуация на Украине. Если в мае-июне конфликт на Украине начал уходить на второй план, то с крушением малазийского боинга ситуация обострилась вновь. Это вызвало новую волну санкций Запада против России, а отыгравший 10% прежних потерь рубль снова стал скатываться вниз. Многим банкам приходится увеличивать процентные ставки по ипотечным кредитам, кредитам для бизнеса, так как растет ставка рефинансирования Центробанка. Также банки лишены дешевых зарубежных источников заемного финансирования, а это напрямую связано со снижение доходов людей, способных покупать жилье. Вся эта цепочка по аналогии с 2008 годом должна привести к проблемам с ликвидностью, а это непосредственно будет сказываться и на рынке недвижимости. Количество сделок расти не будет, а соответственно и стоимость жилья повышаться не будет. Более того, в ближайшей перспективе, если внешнеполитическая обстановка не изменится, то стоит ожидать падение цен на вторичном рынке.

Как выглядят на этом фоне цены на жилую недвижимость в Смоленске. По нашим данным рост цен в мае-июле в среднем на 1,5%, но это скорее выравнивание рынка вторичной недвижимости вслед за ростом цен в новостройках в марте-апреле этого года. По нашим данным стоимость квадратного метра на вторичном рынке выглядит следующим образом:

1-комнатные квартиры :

Эконом-класс* - 58.500 руб/м2

Комфорт** - 64.500 руб/м2

2-комнатные квартиры :

Эконом-класс - 45.810 руб/м2

Рынок жилой недвижимости в Смоленске демонстрирует стагнацию

Несмотря на периодические заметки в прессе об аномальном росте цен на жилую недвижимость в Смоленске, график ценовых индексов за год выглядит ровным после устойчивого роста за все предыдущие годы.

Прирост цен за прошедший год практически не отличается от показателей инфляции, что делает инвестиционную привлекательность жилья в Смоленске невысокой. Заработать в жилом сегменте пока еще можно на покупке квартир в строящихся домах.

Вторичный рынок фактически стоит

По словам начальника отдела статистики и финансов Смоленскстата Елены Маковей. после кризиса 2008-2009 годов цены на жилье упали как на первичном, так и на вторичном рынке. К докризисному уровню они восстановились по новому жилью в году, а по старому — в -м.

– Сейчас есть небольшой рост цен. По первичному рынку за период с начала года он очень незначительный — всего 3,2%, а по вторичке мы снизились. В сентябре на вторичном рынке квадрат стоил в среднем 33 197 рублей, первичный квадрат — 41 503 рубля, — сказала Елена Маковей корреспонденту РП.

В целом Маковей отметила тенденцию снижения спроса на вторичное жилье. Большинство агентств недвижимости тоже отмечают эту тенденцию. Геннадий Кошеваров. директор агентства Статус на Киселевке , сообщил, что с прошлой осени до лета интереса ко вторичному жилью практически не было. Это же сказал корреспонденту РП и сотрудник ООО Магазин квартир Николай:

– От вторичного рынка начинают отворачиваться. Цены на нем пытаются меняться, но собственники жилья до сих пор не могут уступить в цене. Вторичный рынок фактически стоит.

Стабильным спросом у смолян пользуются новостройки. Стоимость квадратного метра в новом доме зависит от района, в котором он находится, и типа жилья. Ненамного изменяются в цене панельные дома, а кирпичные и монолитные, особенно расположенные в непосредственной близости к центру, — заметно и постоянно. Каждые несколько месяцев цена за квадратный метр растет. Директор агентства недвижимости Импульс-К Наталья Шулькова отмечает особенности такого изменения:

– Цены на недвижимость у нас растут исключительно в двух случаях, связанных с сезонностью: осень и весна — рост, новый год, январь, февраль и март — стагнация, потом с марта — снова рост. Сумасшедших падений или сумасшедших ростов цен не наблюдается: банки работают активно, кредиты дают, дефицита жилья в первичке нет. Хотя мы же в России живем.

Согласно сведениям, полученным корреспондентом РП от разных агентств недвижимости, самые дорогие квартиры расположены в Ленинском районе. Наиболее престижные дома на ул. Оршанской, Пригородной, Матросова, Воробьева, Черняховского. Стоимость квадратного метра здесь — 45-52 тыс. рублей. Малобюджетное жилье строится в районах Королевка, Киселевка, Миловидово — средняя цена за квадрат составляет 33 тыс. рублей.

Застройщики подтверждают изменение цен.

– В апреле года мы открыли продажи на объекте, и стоимость квадратного метра составляла 44 тыс. рублей, сейчас — 50 тыс. рублей, а через год, когда строительство закончится, будет другая цена. На уже законченном объекте сейчас — 52, 5 тысяч рублей, в апреле прошлого года цена была 42 тысяч, а в ноябре — уже 47 тысяч, — сказал сотрудник ССК Мегаполис Денис.

По данным сайта Росриэлт , изменения произошли в спросе: если раньше наибольший спрос показывал прямую зависимость от малогабаритности квартир, то сегодня самые востребованные — однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Особенный интерес у смолян вызывают квартиры с индивидуальным отоплением. Повысился спрос и на жилье с отделкой. Однако продажи квартир с черновым ремонтом продолжают преобладать. Еще одним новым явлением стало строительство новых домов выше десяти этажей.

В центре города строительство практически не ведется из-за отсутствия свободных земельных участков. Выбор жилья здесь ограничен недавно построенными домами и старым жилищным фондом. Поэтому уровень цен держится на стабильной отметке. В ценовую атмосферу этого района, возможно, внесет оживление строящийся дом на ул. Дохтурова: по предварительной информации стоимость квадратного метра в нем может составить порядка 100 тыс. рублей.

Основные строительные площадки располагаются на окраинах города. Активная застройка Смоленского района в местах примыкания к городу привела к образованию новых районов: Соловьиной рощи, Южного, Новосельцев, Миловидово и др.

– Много стало застройщиков, которые вообще раньше в Смоленске никак не были представлены: либо московские, либо белорусские, — объяснил корреспонденту РП Максим Гуляев. специалист по девелопменту ГК Развитие . — Некоторые застройщики решили, что в Смоленске им работать больше не выгодно, и они ушли в Смоленский район. Пока так складывается ситуация, что там им гораздо проще вести свою работу: в городе сейчас проблемы с техническими условиями и согласовательная работа проходит очень тяжело. Поскольку основной процент застройщиков работает на кредитные деньги, им проще работать в районе, потому что там, как правило, подобных препятствий и барьеров нет.

Большим спросом пользуются земельные участки и коттеджные поселки. Наталья Шулькова отмечает стремление людей обосноваться за пределами города, которое отразилось на рынке жилья:

– Во всех направлениях Смоленска очень активно продаются и участки, и мини-поселки. Этот рынок уже два года активно развивается. Если раньше малоэтажные постройки — таунхаусы — были у нас очень дорогими, то в последнее время их стало больше, увеличилась доступность для наших клиентов. 200 квадратных метров таунхауса стоят в районе 4-5 млн рублей, — сказала Наталья Шулькова.

По мнению сотрудников агентств недвижимости и застройщиков, при отсутствии потрясений в экономике цены на жилье кардинально не изменятся: дешеветь квартиры точно не будут. От прогнозов большинство собеседников корреспондента РП воздержались, ссылаясь на то, что мы живем в России и этим все сказано.

Некоторые все же решились высказать прогноз на ближайшее будущее.

– В этом году в Смоленске на 15-20% построено больше жилья по сравнению с годом. Сейчас закладывается большой потенциал на - годы: не исключено, что в них будет наблюдаться рост ввода домов. По прогнозам, будет введено около 200 тысяч м 2. 4 тысячи квартир. Число может измениться и в меньшую сторону. Если не успеют достроить некоторые дома, цена зафиксируется до конца года, а с февраля-марта года начнет расти, — заявил Максим Гуляев.

Что скрывается за цифрами

По мнению сотрудника одной из архитектурных мастерских, пожелавшего остаться неизвестным, сообщения официальных источников о ежегодном приросте объемов жилищного строительства в десятки процентов — игра с цифрами.

– Если в 90-х годах мы оглядывались на недостижимые показатели 80-х, а в начале нулевых стремились к объемам 90-х, то к концу нулевых оказались в кризисной яме и с завистью смотрим на предыдущие цифры. Сегодня наш план-максимум — это то самое кризисное дно, то есть 300 тысяч квадратов жилья в год. Причем из кризиса мы успешно вышли: в каждый из трех последующих лет в Смоленске вводилось аж 350 тысяч м 2 жилья. В году ввод жилья обрушился до каких-то совершенно нелепых показателей. И с начала года было введено лишь 238 тысяч квадратов. Существенное изменение этой цифры возможно разве что от включения приграничных строек в черту города.

На рынке этот процесс практически незаметен. Во-первых, сами смоляне обеспечивают небольшой спрос, и он покрывается имеющимся объемом новостроек. Во-вторых, влияние строительных и девелоперских компаний на рынок недвижимости на самом деле очень небольшое.

Как сказал сотрудник мастерской, 90-95% всех сделок на рынке недвижимости происходят в сегменте вторичного жилья.

– Риелторы путают терминологию, называя первичным новое жилье, а старое — вторичным: они оперируют только вторичным жильем. Первичное реализуется исключительно через отдел продаж компании-застройщика. Вот эти 5-10% — доля застройщиков на рынке, а значит, и степень влияния на него. При этом треть всех новых квартир приобретаются как инвестиционные, и конечный потребитель их не видит.

В самое ближайшее время рынок жилой недвижимости Смоленска пополнится большим количеством предложений из Миловидово, Новосельцев и Алтуховки. В черте города продолжится развитие микрорайонов по ул. Черняховского, Краснинскому шоссе, Киселевки и др.

Читайте в рубрике «Титульная страница» «В России идет настоящая гражданская война» Священник Александр Новопашин рассказал «Русской планете», зачем снимает социальные драмы

Рынок ипотечного жилищного кредитования в Смоленской области в - гг.

Исследование проведено в марте г.

В начале  г. Правительство РФ приняло решение о государственной поддержке ипотечного кредитования при приобретении жилья на первичном рынке, действие программы начнется в ближайшее время. Аналитическим агентством «Амикрон-консалтинг» была подготовлена серия исследований, посвященных оценке ситуации на региональных рынках ипотечного кредитования.

Содержащаяся в отчете информация представляет интерес для кредитных и банковских учреждений, строительных компаний, девелоперов, государственных органов.

В исследовании представлена информация о текущем объеме ипотечной задолженности, уровне просроченной задолженности, степени закредитованности населения, сложившихся за последние годы условиях предоставления ипотечных кредитов. Представлен анализ ситуации на рынке жилой недвижимости, в т.ч. на первичном рынке жилья.

Регион исследования. Смоленская область.

Период исследования. годовая динамика, включая данные за г. и предварительные (оперативные) данные за  г.

Объем отчета – 38 страниц содержит 27 таблиц, 19 диаграмм.

Формат исследования. аналитика в таблицах и диаграммах.

Информационная основа исследования – база данных «Амикрон-консалтинг», включающая в себя данные статистики, министерств и ведомств, аналитических и рейтинговых агентств, собственные расчеты и оценки.

СОДЕРЖАНИЕ